新城控股抛售资产:王振华后遗症还是遭遇万达难题?

时间:2019-07-28 来源:www.ldkx.net

新城控股出售资产。王振华的“续集”还会遇到“万达问题”吗?

温玉林橙

“王振华事件”导致新城控股陷入资金周转问题?

受前董事长王振华子女案件影响,新城控股可能陷入资金周转问题。它目前正在出售资产。

7月24日,新城控股宣布以41.5亿元的价格通过股权和债转让协议出售了10个房地产项目。 10个项目的售价占新城控股净资产的13.62%,于2018年末经审计,买方将以现金支付。

这10个项目分别位于杭州,江苏常熟,苏州和江西上饶。收购New Town Holdings项目的买家包括8家房地产公司,包括金科房地产(.SZ),上海中骏房地产和新加坡仁恒置地。其中,金科房地产以17.21亿元的价格收购了6个项目。

这是最近出售新城控股的一部分。一天前,新城控股宣布将出售其40个项目,以降低公司的负债率并增加货币现金。

在24日晚的公告中,新城控股表示,这40个项目的交易额约为150亿元人民币。交易完成后,今年上半年将用于支付550亿元人民币的投资。

根据新城控股披露的业务简报,今年1至6月,共有70个项目上市,共有112个住宅和商业用地,其中62个项目全部拥有权益。

新城控股表示,除了持有100%股权项目外,还有40个项目的销售,还包括合资项目。它们都是尚未开始销售的项目,因此它们不会影响到2019年的2700亿元的业绩目标。

根据《21世纪经济报道》,新城控股出售这些资产几乎总是以平价出售,以实现金融安全保障。这是王振华之子王小松接任新任董事长并主动访问银行和金融机构后做出的决定。

这是否意味着“王振华事件”导致新城控股陷入资金周转问题?

高速扩张下的债务压力

新城控股宣布,这些交易全部是新收购和未售出的纯住宅项目,而该公司的销售项目和商业综合项目没有影响。

该公告并未澄清“近期”的范围。根据投资网络的统计,今年新城控股新项目中有29个是纯住宅项目。目前尚不清楚今年出售的40个项目是否包括新项目,但在已经交易的10个项目中,许昌,杭州和常熟的3个项目是纯住宅项目。

这可能与新城控股目前的债务状况有关。在7月8日的公告中,新城控股表示,该公司今年到期的债务至少为133亿元。截至6月30日,其账面可用货币资金为390亿元。

从本书的角度来看,新城控股的货币资金可以弥补今年到期的债务。然而,投资网络发现新城控股仍有业务继续发展。这意味着持续投入巨额资金。

以新城控股的主要商业地产品牌婺城广场为例。 2019年,它计划开放22个广场。在“王振华事变”之前,只有一家五岳广场开业。事件发生后,新城加快了开放速度。到目前为止,已在江苏淮安和广西钦州开设了四幢新大楼。也就是说,今年还有18家吴越广场等待开业(如果有计划的话)。

“房地产媒体”报道称,建设五岳广场的费用基本上超过20亿元。根据这一计算,18层高的五岳广场需要至少360亿元人民币。

事实上,截至2019年3月,新城市负债总额已达到3,333.48亿元,比上年末增长12.17%。其中,短期借款,一年内到期的非流动负债和其他计息负债达1152.79亿元。相比之下,2016 - 2018年,新城控股的计息负债分别为262,446和743亿元。

截至4月底,新城控股已增加240亿元贷款。与此同时,新城控股的资产负债率一直居高不下。《财新周刊》据报道,新城控股过去三年的资产负债率高于82%,其中2018年第三季度的资产负债率曾达到88.51%的最高峰,高于万宝的84.59%在2018年和83.58的恒大。 %。

新城控股三年资产负债率长期超过80%,高于2017年和2018年上市房地产公司平均资产负债率77.72%和78.9%。

另一方面,在整体融资环境收紧的情况下,银行发展贷款可能更集中于房地产业务的负责人。在这种情况下,据《证券日报》报道,截至7月,全国共有271家中小型房地产企业宣告破产清算。

新城控股副总裁欧阳杰在2018年3月接受媒体采访时表示,“预计到2020年,前50家房地产企业将承担80%的发展贷款,以及之后的住房开发贷款前50名将变得更加紧凑。如果我们无法获得更多资金,我们就无法加速发展,也无法获得市场地位。“

虽然去年合同销售额突破2210亿元,但新城控股跃升至全国住宅企业的第八位,这可能为其融资带来好处。

然而,随着“王振华”事件至少在品牌影响力水平上对公司造成很大影响,以及三四线城市分区改革计划的减少,一度转向棚屋成为房地产行业的新城市“黑马”如何将增持迅速扩大?

“王振华事件”的影响

7月3日“王振华事件”公告后,新城集团拥有的新城控股,新城发展控股(.HK)和新城悦服务(.HK)及相关债券继续暴跌。截至7月25日,三家公司的股价分别下跌了37%,35%和22%,市值减少了564亿元。

王振华涉嫌诽谤儿童,引起了公众的极大不满。此外,在事件公布四天后,两名律师联合向证券及期货事务监察委员会汇报,新城市监事会涉嫌违反规则,因为在公布期间和拘留时间之间有三天时间当事人。在过去的三天里,新城控股有五宗大宗交易。

:触发因素触发了美元债务的早期偿还并导致资本压力; 2)抛售情绪导致国内股价承压; 3)股价接近质押警示线; 4)国内外上述变化引发银行放贷和对冲。

《财新周刊》引用香港经纪分析师的话,银行通常不会轻易放贷或放贷,因为银行贷款往往带有抵押品,如土地。关于新城控股的后续发展,有必要看看王小松能否与金融机构保持关系。值得注意的是,在新城控股成立26年来,公司一直控制着王振华,直到王小松去年8月接任总裁。

新城控股成立于1993年,专注于“商业+房地产”的发展模式,通过出售住宅并支持商业运营来支持商业房地产。因为它类似于万达模型,所以它也被称为“小万达”。在江苏常州建房后,新城市受益于三四线城市库存的不断发展。布局已扩展到98个城市。

无论新城控股是否承认,房地产公司在出售资产时可能会遇到资金周转问题。因为通过这种方式,房地产公司可以在短期内快速修复其资产负债表。万达在2017年不断出售资产,是最典型的例子。

这与房地产公司的高负债和高营业额商业模式有关。在正常经营条件下,房地产企业可以通过抵押贷款项目,债券发行,固定收益和其他融资方式获得流动性,以开发项目和周期。在这个过程中,如果资产价格下降或信贷停滞,资产负债率将急剧上升,这将影响经营并导致恶性循环。

在7月8日的披露中,新城控股也承认该公司将采取审慎的土地投资策略来改善财务压力。去年,新城控股斥资1100多亿元新增住宅用地130套。

虽然新城控股表示公司目前有35家,公开价值270亿元已经开业,五岳广场尚未抵押,至少4000亿元的库存可以为后续融资提供担保。公司还积极与各大银行和非银行金融机构,主要合作伙伴和投资机构进行沟通,寻找融资来源,保证债务的安全支付和公司的运作。

然而,从目前出售资产的决定来看,新城控股的融资来源可能已受到影响。

赵惠芳