李嘉诚252亿港元收购伦敦酒馆 交易逻辑是什么?

时间:2019-08-30 来源:www.ldkx.net



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本文来自微信公众号“云峰金融”

在8月19日晚,长江实业()集团有限公司宣布,该公司的间接全资子公司CK Noble收购了在伦敦上市的名牌啤酒厂及品牌和餐饮运营商Greene King ,英格兰。该权益的总代价约为27亿英镑,相当于约252亿港元。

以巨额资金购买酒吧非常困惑。我们分析了短期品牌运营和长期房地产价值。李的交易逻辑在哪里?

为什么李佳买了一家酒吧?

继港口,电力,天然气,通讯等行业之后,李嘉诚再次接管英国资产。令人费解的是,李氏家族这次买的不是大型基础设施,而是酒吧品牌。观众都惊呆了,他们花了很多钱买了一家酒吧。你在开玩笑吗?

每个人都知道,在英国,酒吧和基础设施有一个共同点。英国人的生活与他们不可分割。

着名的18世纪文人塞缪尔约翰逊(Samuel Johnson)有一句名言:“没有什么东西可以被人类所设计,通过这种方式,一个好的旅行者或旅馆可以产生如此多的幸福。” (世界没什么,没有人比得上酒吧的幸福)

为什么酒吧在英国人的心中如此之高?

英国祖先的盎格鲁撒克逊人是一个非常不受约束和冒险的种族,但在中世纪的监禁,宗教派别的洗礼以及岛国的限制之后,英国人现在因其保守的自我控制和漠不关心而闻名。倔强。

但是在酒吧里,当英国人拿着酒杯时,工作日里无法形容的“绅士”无法在酒吧随时享用饮料,并立即成为朋友。酒精不仅是英国人在常年多雨的气候中的温暖,也让英国人脱掉礼貌的面具,回归祖先的本性,并充分释放压力。

正因为如此,英国人会不时去酒吧喝杯,与朋友聊天。酒吧不仅是一个放松的地方,也是一个重要的社交场所。

英国的葡萄酒,像欧美咖啡,中国茶,饮酒不是酒,是一种文化。想想星巴克和腾讯微信。当产品注入社会等文化属性时,权力难以估计。

李嘉买的绿王是一家英国酒吧。

Green King是一家拥有200年历史的酒吧运营商和啤酒厂,经营着2,730家酒吧,餐馆和酒店企业。大多数英国酒吧都位于每个市中心的黄金地段。 Green King拥有1,687家酒吧和餐馆,其中81%的目标公司物业是永久业权或长期租赁;其余1043个租赁和租赁。并以特许经营方式运作。

时,卡梅伦为这两种饮料喝的是绿王集团啤酒厂的啤酒产品。 IPA',其覆盖范围和品牌影响力也是显而易见的。

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公司年度报告

其商业模式可分为以下三类:

1)自助式酒吧,餐馆和酒吧:来自食品,饮料,住宿和游戏机的收入。在第19财年,它贡献了17.99亿英镑。

2)租赁,租赁和授权酒吧:租金收入和食品和饮料收入。在第19个财政年度,它贡献了1.9亿英镑。

3)啤酒厂:分销自有品牌和第三方啤酒品牌的好处。在19财年,它贡献了2.27亿英镑。

不难看出,自营酒吧,餐馆和酒吧的收入约占其收入的81%。一家以啤酒业务闻名的公司并没有被酿造业务所吸引。真正的黄金分割收入来自“租赁和特许经营酒吧”。收入分成不到10%,占营业利润的22.5%。

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公司年报,云峰财务整顿

第一环:依靠特许经营许可证和啤酒厂带来的稳定收入,用于购买和建立自营酒吧,餐馆和其他企业,足以支持五到六年的资本支出。

第二环:利用自营和特许经营酒吧作为渠道,推动自己和第三方啤酒品牌的建设,提升品牌影响力,稳定消费群体。

第三环:也是最关键和最灵活的部分。根据市场情况,我们可以调整酒吧和餐厅管理模式,并在自营酒吧和授权酒吧之间来回切换,调整整体比例。

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公司年度报告

有了这三个戒指,Green King就像拥有三种“自由转换业务形式”的技能。当市场好时,公司可以购买土地增值,同时经营商店赚钱。当房地产市场不好时,我会授权别人开酒吧收取租金和授权费。

正如最新财报中的一句话“通过投资房地产和有选择地获取新地点来支持增长,同时保持我们的长期进度红利政策,最大限度地提高其灵活性和效率。”

此刻,有一种似曾相识的感觉开始出现。卖葡萄酒是如此困难,为什么你想每天卖葡萄酒?就像麦当劳如此努力地卖汉堡炸鸡一样,为什么卖汉堡呢?

虽然Green King的总房地产仍远小于英国最大的酒吧公司Enterprise Inns和Punch Taverns的规模,但Green King将远远超过许多领先的酒吧公司。

除了经营啤酒品牌,葡萄酒厂和餐馆外,Green King的物业面积为7000万平方英尺。该公司最近对其房地产进行了重估,表明其市值为45亿英镑,比账面价值35亿英镑高出10亿英镑。

最后,我将了解麦当劳的三个步骤,直接上市独立业务;买回股票;房地产抵押融资:采取集团的房地产抵押债务融资,并可以增加45亿英镑。这样啤酒行业的麦当劳即将诞生,因此长江集团似乎已经购买了另一艘拥有稳定现金流的船。

英国房地产的长期价值?

众所周知,英国是一个自由,开放和透明的市场。全世界都有一句名言:“在美国赚钱,在英国存钱。”

严格保护私有财产的民主宪政传统,“风能可以进入雨中,国王无法进入”,使英国积累了优秀的国家信誉。因此,英国住房市场因其作为避风港的声誉而备受青睐。

英国房地产市场具有短期英镑波动风险和英国退欧,仍具有长期价值。

首先,作为一个资深的资本主义国家,有一个完善的房地产市场体系;第二,英国的房地产升值和租金回报长期以来一直很高,根据市场预测,未来的英国房地产仍将受到供需关系等诸多因素的支撑。

在这里,我们关注第二点。海外优质房地产一直引起投资者的关注,除了产权之外的另一点是良好的投资回报。

尽管英国退欧风险和经济放缓导致2016年以来英镑和房地产市场出现小幅波动,尤其是商业地产,但2019年7月的资本增长率下降了0.2%。但从长远来看,英国房地产的基本逻辑和核心关系保持不变。

英国房价(所有房屋)同比%

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云峰金融机构

根据现有机构的预测,虽然英国脱欧和经济放缓等事件的风险受到影响,但英国房屋的租金和价格仍可在2019年至2023年间稳步增长。英国房地产市场仍有价值从长远来看,与核心因素密不可分:供求关系。有限的土地供应和刚性和稳定的需求是“推手”,长期以来支持英国房地产市场的资产增值和高租金回报。

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首先考虑供应,从长远来看,英国的土地供应将继续,有限的供应将继续支持房地产价格。无论多好,英国只有这么多土地。即使北爱尔兰和苏格兰的情况发生变化,供应形势也会更加紧张。商业房地产资产的升值已经缩小,住宅新房开工数量也有所下降。为应对市场对经济不确定性的预期,整体市场供应在短期内将有一定的减弱概率。

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CBRE

但是,供应需要与需求相对应。从长远来看,英国的房地产市场需求没有明显的衰退。购买房屋所产生的人均可支配收入和贷款需求没有显着减少。

英国购买住宅贷款批准

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云峰金融机构

此外,新买家的询价从2019年初到6月处于上升阶段,7月份仅略有下降。

英国新卖家查询余额%/扩散指数

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云峰金融机构

除了预计在交易市场中将继续存在的长期供需关系之外,英国房地产市场的另一个重要因素是高租金或投资回报。

本季度,英国房屋租赁价格在2019年整体反弹:私人住房租金继续同比上涨;商业房地产,写字楼和工业房地产租金也低于前几个月商业房地产资本回报率较低的情况。增幅为0.2%,而前两个季度的酒吧投资收益率稳定。

英国酒吧投资收益跟踪

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世邦魏理仕,从左到右的传说是(绿色)伦敦顶级商业酒吧(蓝色)区域顶级商业酒吧(橙色)CBRE英国房地产月收益率

平衡的供需支持英国房地产市场的长期价值,高租金回报为资产持有者带来稳定的现金流。李嘉诚喜欢这个简单的基本逻辑:一个拥有稳定的现金流和长期附加值的企业,人们可以在没有它的情况下生活。

那么李嘉诚为何不直接购买土地和房屋?但是想买GREEN KING?重要的是要知道商业房地产现在只不过是住宅。根据世邦魏理仕的数据,今年以来商业房地产增长率下降了1.5%,并且有数据显示英国酒吧业的收入增长和投资收益正在放缓。

区域酒吧的减速比伦敦更明显。 7月份,区域酒吧投资收益率比英国10年期国债低4.39%,并且与6月份的4.42%相比进一步收窄。根据世邦魏理仕的预测,2013年至2018年英国酒吧业整体收入增长约为11%,从现在到2023年,整个行业的收入增长率可能低于8%。

在这个时候,“葡萄酒产业”的高价布局只能解释它的“壮壮舞剑,它的目的是为了裴功”。

当谈到“令人震惊”而不仅仅是购买土地时,委婉地投资品牌+房地产是一种创造更具成本效益的资本的“温和”手段。

聪明人

今天,在英国脱欧风暴下,英镑兑美元已跌至历史新低,这意味着英国资产变得更便宜。

由于担心“脱欧”,李氏家族“不怕”英国“脱欧”后的经济前景,并贪婪地购买了大量英国资产。

在短期内,Green King具有消费粘度和品牌价值。即使酒吧没有经营,长期以来房地产也会有相对价值。从目前来看,这种干旱和防洪投资并不聪明。

智者建造了李家的城市,离开了李家的城市。市场需要聪明人,没有聪明人。

正如香港经济学家,丝绸之路志谷研究院院长梁海明所说,“中国市场广阔。无论谁离开或谁进来,只要人民对大陆经济有信心,他们就会不妨碍中国经济发展。“

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主编:李兆霞